传统节日网刚刚过去的2021年6月25日，是我国第31个全国土地日，中国是世界上第壹个为保护土地而设立专门纪念日的国家。
自然界形成的土地，在人类社会经济的发展中起到了十分重要而独特的作用，它是人类生产和生活中不可缺少的自然资源，我国土地资源的特征是“一多三少”，即总量多，人均耕地少，高质量的耕地少，可开发后备资源少，这是中国的最根本国情。
现在全国土地日的主题是“节约集约用地，严守耕地红线”，怎么节约集约用地？怎么在都市高速扩张、产业高速发展中尽量少占农地与耕地不减少？开发利用好未利用地是切实可行的途径之一。今日学加网崔元星老师向我们聊聊未利用土地以及开发利用。学加网是华南地区最大、最专业的文旅、园区、城市升级的公司家与高管的学习与社交平台。
《中华人民共与国土地管理法》第四条规定：国家实行土地用途管制制度，将土地分为农用地、建设用地与未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅与公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地与建设用地以外的土地。
可见未利用地是暂时没有用于农业生产与建设的土地，即暂时没有被人类利用的土地，而不是没有利用价值的土地。
在第二次全国土地调查中运用的国家要求《土地利用现状分类》（GB/T21010-2007）沿用《土地管理法》的规定把土地利用类型分为农用地、建设用地与未利用地三大类。
在第三次全国土地调查中综合应用的国家要求《土地利用现状分类》（GB/T21010-2017）（2017年11月1日发布）把土地利用类型分为12个一级类、72个二级类，其中，未利用地主要列在第12个一级类“其他土地”中。
2020年11月17日自然资源部办公厅发布的《国土空间规划调查、规划、用途管制用地用海分类指导（试行）》配置了24种一级类、106种二级类与39种三级类，其中，未利用地主要列在第23个一级类“其他土地”中。
从土地性质来分，未利用地分为国有未利用地与集体未利用地，大家通常所说的“四荒地”就是集体未利用地，归村民集体全部，具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地，虽在现行经济环境中未得到充分、合理、有效利用，但它们属于真贵资源。
全面《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）及《国土空间规划调查、规划、用途管制用地用海分类指导（试行）》，未利用地主要包括盐碱地、裸土地、沙地、裸岩石砺地、沼泽地、内陆水面、内陆滩涂、沿海滩涂、冰川及永久积雪地等。
根据未来利用方给，以最经济的投入和最科学的技术改善未利用地的原生条件使其得到合理利用，就是未利用地的开发利用所面临的主要问题。目前，未利用地的利用方给主要有三类：
1. 生态景观用地：通过改善水系、土壤施肥等手段，达到适宜种植景观植物、再造生态湿地系统的目的，比如城乡结合部、产业集聚区和生活都市区的隔离带、城市中央公园等。
2. 农业用地：把低效农田变成高效高要求耕地，通过减排技术把盐碱地变成一般农地、甚至水浇地，或者通过挖塘及防渗处理把滩涂变成养殖鱼塘，把荒山荒沙地变成果园或特种动物养殖林地园地等。
3. 建设用地：根据生产与生活建设需要，配制合理的基础设施及公共公益设施，并按照建设用地审批步骤合法审批。
2006年8月31日，国务院发布《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号），将新增建设用地控制指标（包括占用农用地与未利用地）纳入土地利用年度计划，至此最初，未利用地转为建设用地需要纳入规划管理与计划管理，即需要调规模、找指标。但未利用地的调规模、找指标要比其他用地简单得多，成本也低得多，因为不受禁建区、限建区及生态红线等限制，没有征占用林地手续及生态补偿费，更不涉及耕地占补平衡，中央标准下达向地方的新增建设用地指标每年不低于一定比例（一般为10-15%）用于未利用地转用，一般这个新增指标都是富余的。
按投资主体及资金来源划分，未利用地的开发利用玩法可分为以下三种：
1.政府投资
2.社会资本投资
3.土地运用权人自行开发
未利用地的开发利用价值是全面效益（见后叙），不能简单地核算，在实际操作中，一般把未利用地开发项目抽象成基建工程项目与土地一级开发投资项目两种，并衍生出两种项目管理和结算玩法：
1.以工程招标方法，以工程量投入作为预决算的依据。
2.以公布方法引入投资商，按整治后获得的可交易耕地指标及可出让经营性建设用地指标结算。
1.坚持“政府引导、投资多元”的守则，谁投资、谁收益。
2.坚持以国土空间规划为引领，以规划统筹、统领未利用地的开发利用，并把未利用地开发利用纳入相关专项规划。
3.坚持以利用引导开发，先做利用方法可行性论证研究，再做开发工程技术方案解析。
4.创新用地玩法，助力乡村振兴国家SLG落地。寻觅未利用地开发利用和点状供地、集体经营性建设用地入市、增减挂钩和耕地占补平衡指标跨区域交易、全域土地全面整治、一二三产业融合发展用地等创新政策的协同使用。
5.坚持节约集约利用，未利用地也是有限的，也是资源。
社会效益：谋求“节约集约用地，严守耕地红线”新途径、新空间。
生态效益：全面谋划布局生产、生活、生态用地格局，是未利用地得到合理利用和应有的担当。
经济效益：节约生态补偿资金，创造耕地占不平衡交易收益与经营性建设用地出让收益。
政治效益：创新用地方法，挖掘潜能，寻觅土地改革思路，塑造乡村振兴标杆。
在国土空间规划综合启动的国土开发格局下，未利用地的开发和利用是一座巨大的金山，需要各级政府及业界的高度重视，需要社会资本积极参加。
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