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利率是LPR＋基点
本月LPR和上个月一样，五年期贷款利率为4.2%，目前济南执行的是下浮20个基点！（后期不管LPR如何变化，基点是不变的，我能讲明白吗？）首套房利率4%、二套房利率4.8%，维持上个月的利率。反正我脸挺疼，我二十号群发的消息是首套房利率将会降到3.85%。哎，让银行吐点利润，比登天难。
济南楼市购房政策解读
从去年九月十六号最初，济南除二环以内的历下区。市中区继续限购之外，其他区域开放限购，你别看这个限购区域看起来面积很大，但90%的新房还真没在限购区域内，不需要落户，不需要社保，直接购买，今年济南是虹吸周边城市的资源，谁离得近谁倒霉。等足够强大，就会跟上海一样，反哺周边城市了。
非限购区域购房政策解读
1：济南非限购区域：
限购区域以外? （二环以内的历下区与市中区之外的区域都是不限购区域）
2：非限购区域首付比例：
（以家庭为单位，你父母的及已成年子女名下的财产都不算）
1：在济南没有房也没有贷款（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商业贷，搭配贷，纯公积金贷款均算首套
纯商贷：最少首付20%，利率4.0%
搭配贷：最少首付30%，利率4.0%+3.1%
纯公积金贷款：最少首付30%，利率3.1%
2、在济南有一套房但没有贷款（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商贷算首套，搭配贷，纯公积金贷款算二套
纯商贷：首付最少20%，利率4.0%
搭配贷：首付最少40%，利率4.8%+3.575%
纯公积金贷款：首付最少40%，利率3.575%
3、在济南有两套及以上的全款房（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商贷算首套，不可以运用公积金贷款
纯商贷：首付最少20%，利率4.0%
4、在济南有一套正在还贷的房子：商贷，搭配贷，纯公积金贷款算二套
纯商贷：首付最少30%，利率4.8%
搭配贷：首付最少40%，利率4.8%+3.575%
纯公积金贷款：首付最少40%，利率3.575%
5、外地有房但没有贷款（或曾经有过贷款记录但是结清了）：商贷，搭配贷，纯公积金贷款均算首套
纯商贷：首付最少20%，利率4.0%
搭配贷：首付最少30%，利率4.0%+3.1%
纯公积金贷款：首付最少30%，利率3.575%
6、在济南以外城市有一套正在还着贷款的房子：商贷，搭配贷，纯公积金贷款均算二套
纯商贷：首付至少30%，利率4.8%
搭配贷：首付至少40%，利率4.8%+3.575%
纯公积金贷款：首付最少40%，利率3.575%
7、有两套房子的贷款目前正在还，无论房产是否在济南，都不可以再贷款，只能全款，满足二胎政策或者老人投亲养老政策
政策回顾：支持养老及多子女家庭合理住房需求。本市户籍家庭, 限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，可在限购区域内增购商品住房1套；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），可在限购区域内增购商品住房1套。
不满足政策标准的，卖掉一套住宅、过户向老人或者是以满十八岁子女一套、结清一套住宅的贷款记录，都可以再买，算二套房。
3：之前贷款买了一套公寓，再买住宅算是首套还是二套
如果当初你是走商业贷款购买的，是首套房。但是有特殊情况，有些买公寓走的是住宅贷款，还是要以征信上的贷款记录为准。
4：办理住房贷款标准啥子
（1）：征信大额负债已结清
（2）：收入需要覆盖月供两倍
（3）：征信无连三累六等恶意逾期（五年之内 连续三次 累计六次）
只要满足以上三点，其他的都可以忽略不记
5：怎样才算收入达到月供两倍
银行普遍认可的收入是XX公司代发工资，XX公司代发奖金之类的，从严格意义上来讲，全部为了避税发放的公对私，私对私的转账，不算是收入，只能是算是流水。但如果固定时间，固定的人每个月都向你发，有些银行是认可的，商贷比较宽松，公积金的审核要严格一些。每个银行对收入的认定要求并不是完全相同的。部分银行可以认定报销类、房租的收入。
6：父母在济南名下有一套房产，我再买算是二套么
如果你已经满十八周岁，算首套
7：未满18岁可以买房么
可以，尽量全款，并且需要你的直系亲属做担保人，贷款买的话，会特别麻烦，并且未成年人买房有三点是需要注意的
（1）：此房父母无权做抵押
（2）：父母离婚，此房产归抚养者全部
（3）：孩子成年后再买房，算是二套房
8：济南公积金顶尖可以贷款多少
按照济南全新的公积金政策，公积金连续缴纳半年以上
济南市户籍按照生育政策于2023年1月1日以后出生的二孩、三孩家庭，每孩每月发放600元育儿补贴，直至孩子3周岁。
对按政策生育二孩、三孩家庭的子女，协调支持符合入学条件的同一家庭不同年龄段子女同一学区入学。鼓励优先保障三孩入普惠性幼儿园。
申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，一人缴存住房公积金的职工家庭顶尖可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭顶尖可贷90万元
生育三孩的缴存职工家庭，申请住房公积金贷款购买首套自住住房的，一人缴存住房公积金的职工家庭顶尖可贷60万元，两人及以上缴存住房公积金的职工家庭顶尖可贷100万元。
首套：
差点二胎要求，单人顶尖贷款50万，双人顶尖贷款80万（截止到现在十一月十四号，后期会不会延长，不确定）
如有二胎，单人顶尖贷款60万，双人顶尖贷款90万
如有三胎，单人顶尖贷款60万，双人顶尖贷款100万
二套：
单人顶尖贷款30万，两人顶尖贷款60万
PS：双人并不容求一定是夫妻
9：济南公积金贷款额度如何计算的
（两种计算方式，按照顶尖的）
1：余额X15倍
2：最近半年缴存基数 X 12 X 0.6 X 缴存时间系数 X 贷款期限
系数：
半年到一年0.3
一年到三年0.4
三年以上0.6
10：公积金可以用几次？
答：每单人最多用两次，而且用第二次的时候，需要首次公积金贷款结清。
11：商贷可以转公积金么
答：理论上可以的，但是普通人很难转，详情可以联系12345.
12：公积金除了办贷款的时候运用，还有其他用途么
答：办理完贷款之后，可以继续冲抵，假如你企业每个月＋单人一共是缴纳1000元公积金，房贷每个月是两千块钱，办完冲抵之后，房贷2000－1000＝1000元即可。另外你租房或者装修都可以提取。
13：共同还款人可以用父母的公积金么
答：可以（但分银行）
14：如果我挑选提取公积金，可以提取父母的公积金么
答：如果还在壹个户口本上，可以
15：如果我的公积金在济南，我对象的公积金在外地，可以运用两单人的么
答：公积金今年只有次数的限制，但是没有地区的限制，你在济南也可以用上海的公积金，可以用两单人的。
16：我对象贷款，房本是对象的名字，装修可以提取我的公积金吗？
答：持证提取（结婚证），结婚之后才可以偶。
17：补交的社保或者公积金可以用么？
答：大部分人是不可以的，如果单位统一补缴可以，有条件限制，很苛刻。
18：啥子情况下可以用公积金贷款？是不是很多楼盘用不了？
答：全部楼盘都可以，之前恒大不允许，因为他资金运转速度需要非常快，公积金放款相比商贷要慢。但住建委标准，全部楼盘都不允许回绝运用公积金。如果今年还有回绝的，可以打12345投诉。
19：以前传闻必须楼房封顶才能用公积金贷款，济南有这规定吗？
答：没有
20：今年是8月21号，我的社保跟公积金11月底才够6个月，想今年买房的话，还能运用公积金么
答：可以，先交定金或者是首付，但是要跟项目谈好办贷款时间，需要办贷款的时候，你公积金跟社保满足标准就可以了。这种情况下，可以联系我，我来协商。
21：结婚前买房，写壹个人的名字，用壹个人公积金贷款，婚后可以运用另壹个人的公积金共同还款吗
答：不可以
22：外地户口，首套房可以贷款30年吗
答：可以
23：我55岁了，还能贷款多少年呢
目前济南的合作银行里，顶尖贷款年龄不超过80岁。但年龄越大，认定的要求也许会稍微复杂一点，也要考评共同还款人的资质。
同时，如果女方不超过65，男方不超过70，可以做“接力贷”，也可以贷款30年
（如果，贷款年龄超了，但资质很好，想做接力贷的也可以协调）
24：我的公积金是找代缴企业缴的，就是社保与公积金不是壹个单位，影响公积金贷款吗
答：不影响
25：离婚后再购房。需要变更户口本信息及拆分户口本吗
答：不用，有离婚证+原户口本也可以
26：两单人没有领证可以用两单人的名字与公积金贷款吗
答：可以
27：没有血缘或户籍关系的两单人，可以共同买房么
答：只要两单人都有济南购房资格，房本上的两单人无血缘关系也可以，可以是两个兄弟一起买房，可以是两个同学一起买房，也可以是两个陌生人
我曾经有两个客户，同事关系，写了两单人的名字买了房。如果不做公证，就默认两人平分这套房，各占1/2，如果有公证，写了名字也也许跟这套房子没关系
对了，这里多说一句，住宅不可以用企业名义购买，因为在2017年4月20号之后，济南就标准必须获取济南购房资格的主体才可以购房，企业明显不符合。
但公寓，写字楼，商铺，商墅，都可以用企业的名义购买
28：之前用过一次公积金，但贷款还清了，再用公积金算首套还是二套
答：
原房产在济南，还有外地一次未结清贷款记录，不可再运用公积金
原房产在济南，无其他未结清贷款记录，再运用公积金买算二套
原房产在济南但已过户或已卖掉，再运用公积金买算首套
原房产不在济南，但有两次及以上次数外地贷款记录未结清，不可再运用公积金
原房产不在济南，还有一次贷款记录未结清，再运用公积金算二套
原房产不在济南，无未结清贷款记录，再运用公积金买算首套
29：夫妻用一人公积金贷款，另壹个人的公积金可以用来还款吗？
答：如果办理了搭配贷，公积金是没法一次性提取出来的，它只能是按月委托提取。按月委托提取是提取月供的上限，比如说壹个月月供5000，商贷加搭配贷，一共5000，就能按月委托提取最多5000，余额如果有10万，可以提取20个月，没法一次性提取。
30：办理公积金贷款的话，对公积金的额度有标准么
答：没有。只要你最近半年一直连续缴纳，就可以运用公积金，只是贷款额度也许会有不同
31：济南的公寓，商铺，写字楼限购么
答：都不限购，任何区域的都可以直接购买，最少首付50%，最长贷款10年
32：我离职公积金取出来了，又回济南找了个工作也有公积金可以贷款吗？
答：只要今年的满足了连续半年，并且一直在缴纳中，就可以
33：我的流水差的相对多，父母也没法做共还，如何办
答：可以提升首付比例，部分银行首付提升至40%，商贷可以不需要流水，只需要收入证明；部分银行首付提升至45%，搭配贷可以不需要流水，只需要收入证明。但如果实在满足不了，具体问题沟通银行，有些小银行贷款政策相对灵活
34：买卖二手房有哪些税
（1）：中介费
中介费是交到中介企业或者中介单人手里的，多少都有谈的空间，但是相对大的几家中介企业是有底线的。
（2）：个税
总房款的1%
如果，房产证过5年，且是卖方家庭山东省内专属住宅，可以减免个税
（3）：契税
90平以下，无论几套，总房款的1%
90平以上，首套收取总房款的1.5%，二套收取总房款的2%
关于怎样算二套，这里要解释下，在同壹个区内的第二套才按照二套收取契税
如果你在历下区买了两套90平以上的，那就是首套1.5%，二套2%
要是在历下买了一套90平以上的，在槐荫买了一套90平以上的，那就是首套1.5%，二套1.5% ，我能讲明白吗?
（4）：增值税
答：5.3%
（5）：贷款手续费（小企业惯用伎俩）
这个费用其实可收可不收，看单人，因为贷款是由银行完成的，
（6）：评估费（小企业惯用伎俩）
这个也是个可收可不收的费用，成本极少，但有些人在评估费上做文章，这个收多少几乎等同于纯利润，但好多小企业就卡你，签约前一次收费，签完后，不向钱就不向你办理贷款
（7）：车位过户费
我有个客户曾经遇到过收车位过户费的，这个完全不需要交，因为车位属于房子的附属品，是一起的。但如果是单独购买车位，那肯定是需要收过户费的，这个就相对复杂了，不细讲了。
35：啥子是居住公寓？
“居住用地上的公寓一般指日照要求与建筑间距不满足国家相关规范标准的居住建筑，为不同差异于普通住宅建筑，该类住宅建筑被定义为“居住公寓”。
按照用途来说，居住公寓属于住宅。居住公寓与普通住宅的最大的不同差异，是居住公寓卧室在大寒日光照时长低于2小时。”
居住公寓和普通住宅有何不同？
除了大寒日卧室光照时长短，居住公寓和普通住宅还有不同吗？其余基本是相同的。
（1）、能不能落户？
居住公寓可以正常落户。
（2）、能不能上学？
居住公寓同样划片入学，上学优先级和普通住宅相同，在现在济南市各区招生指导中有了明确说法。之前有传言“住宅上学等级高于居住公寓”，现在各区都规范了，以孩子落户时间为准排学位。
（3）、水电气费用怎么收取？
居住公寓按普通住宅要求收取水电气费用。
（4）、交易税费怎么收取？
正常交易，交易税费按照普通住宅要求收取，减免要求也按照普通住宅要求执行。
（5）、是否在限购范围内？
由于其用途属于住宅，所以同普通住宅一样，也在限购范围内。
（6）、房产证是否是住宅？
房产证会显示居住公寓
大寒日不足两小时日照的住宅叫居住式公寓，但大寒日并不是全年采光最差的一天，只是全年最寒冷的一天，而冬至日才是全年光照时间最短的一天，所以说，居住式公寓如果在大寒日不足两小时，在冬至日的时候，时间更短。
目前居住式公寓除了采光不足，下居住式公寓的证，其他地方和住宅并无不同，关于有些人关心的居住式公寓上学跟住宅不同差异对待的问题，教学局的回答是济南目前没有不同差异对待。还有一点，居住式公寓一般比住宅实惠1000-1500一平，如果实惠2000+，性价比还是相对不错的，但如果实惠个三五百就买，就不是非常合适了
36：买卖二手公寓有哪些税
契税：全额*3%；
增值税：（现价-原发票价格）*5.3%；
印花税：全额*0.1%，买卖双方各承担一半；
土地增值税：（现价-原发票价格-原契税-印花税-现增值税-折旧）*（30%-60%）。其中，折旧=原购房发票*年限（契税发票日期到现在的时间）*5%；
单人所得税：（现价-原发票价格-原契税-印花税-土地增值税）*20%
房产税：房屋原值*70%*1.2%；
土地运用税：30元/平方米/年；
其中：房产税与土地运用税市中区与天桥区部分缴纳，其他区暂不需要。
限购区域购房政策解读
37：限购区域购房要求：
济南户籍，可在济南限购区域购买2套房产
济南户籍，两孩或者以上，有父母投亲养老情况并取得居住证6个月以上的，最多可在济南限购区域购买3套房产；家庭有2个（含）以上子女的（子女已经取得本市户籍，其中至少1个未成年），最多可在济南限购区域购买3套房产
非济南户籍，最多可在济南购区域购买1套房产
38：限购区域购房资格：
（1）：专科及以上学历，在济南连续3个月社保，且最近3个月仍在缴纳中，可首付30%，最长贷款30年，在济南最多买一套房
（2）：专科以下学历，在济南近2年内连续12个月社保或者连续12个月单人纳税记录，可首付30%，最长贷款25年，在济南最多买一套房
落户济南，最多可在济南买三套房
39：限购区域首付比例：
首套房：纯商贷首付30%；搭配贷首付30%
二套房：纯商贷首付40%；搭配贷首付40%
三套房：全款
40：如果我落户济南了，在限购区域买房还需要再缴纳社保或者其他的么
答：不用了，当天就可以买，济南欢迎你。
41：限购区域购房标准的社保对市社保，省社保有标准么
答：市社保看养老，省社保看医疗，只要这两个满足其一，就可以
42：如果我的省社保交在了省内其他城市，可以么
答：只有交在济南才可以用。
43：如果我已婚，有济南购房资格，但我对象没有购房资格，房本上可以写两单人的名字么？
答：可以。
44：落户啥子标准
身份证，户口本，一份落户所在辖区的租房合同。
部分辖区今年对学历无标准
如果是在校大学生落户可以走大学生落户政策
45：老家要拆迁，不想落户如何办
首先要介绍一点，社保不能补缴，需要壹个月壹个月的交，断缴的社保影响买房
如果你是本科学历（含非全日制本科），连续缴纳3个月社保，就可以在济南买房，30%首付，不需要落户
如果你的学历不满足本科，需要壹个月壹个月的交，连续12个月之后就可以在济南购房
或者，可以找个济南的小哥哥（小美女）结婚，你就可以公平合法的在济南购房啦… …
46：可以在济南限购区域购房的户口包含哪些？
市中区户口，历下区户口，历城区户口，高新区户口，槐荫区户口，天桥区户口，济阳区户口，章丘区户口，长清区户口，莱芜区户口，钢城区户口，商河县户口，平阴县户口
只要你拥有以上户口，都可以直接在济南买房，不受社保限制，非限购区域无限制
房东换房退个税政策延长至2025年12月31日
自2024年1月1日至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场从头购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的单人所得税予以退税优惠。
其中，新购住房金额大于或相当现住房转让金额的，所有退还已缴纳的单人所得税；新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的单人所得税。
本公告所称现住房转让金额为该房屋转让的市场成交价格。新购住房为新房的，购房金额为纳税人在住房城乡建设部门网签备案的购房合同中注明的成交价格；新购住房为二手房的，购房金额为房屋的成交价格。
目前济南就有此政策，只不过是政策的时间延续到明年而已
存量房贷款利率有望下降
《指南 商业银行 依法 有序调整存量单人 住房贷款利率》
8月1号，央妈召开了壹个下半年的工作会议，其中有个很重要的内容，那就是官宣要指南商业银行依法有序调整存量房贷利率，换句话来说讲，当年站在利率山顶的大家，能下山了。这真的是久旱逢甘霖啊。
其实早在7月1号，央行也有过类似的表态，当时是鼓励、支持商业银行和借款人自主协商变更合同约定。或者是新发放贷款置换原有存量贷款。
当时众多媒体打电话问银行，银行的回应是暂时没有接到通知，按照原有利率执行。
最近又传出中信银行初步拟定利率下调的办法是统一降低百分之一的利率。这瓜不保熟，只是道听途说。
降利率这事为啥这么困难呢？
2008年的时候，降过一次利率，从利率85折，下限是超低不低于75折，但那个时候大家的房贷总额应该是在2.8万亿左右，而今年我国的存量贷款总额接近38万亿。这么大的基本盘，顶尖层要思考降多少、如何降、是直接跟新房4.0%看齐，还是向到基准值LPR4.2，是向5.0以上的人降还是所有都降。
从文件能看出央行势必备对存量房的利率出手，但至于如何降，也许还需要一段时间的开会讨论。
从会议到决策，到政策落地，到银行执行，需要一段时间，让子弹飞一会。
买房应该看长期供需趋势来买，再结合短期供应、价格走势来确定买房节点。如果你最近正巧想要买房，可以私信我帮你化解买房路上百分之九十九的问题。
